物件探し以外のこと

 いつもありがとうございます。

今日は物件探し以外でめちゃくちゃ大事なことを。

物件探しを始めたばかりで、物件サイトに夢中になりすぎな方は一度立ち止まってみては。

物件が見つからないと元も子もないのですが、同時進行でお金のこと、融資のことも、しっかり段取り（準備）も。

・ご自身で想像している融資額をうけることができるのかシュミレーションを。

・事業計画を常に念頭に。

ご融資やお金のことを準備することで、物件探しの幅が広がります。

居抜き物件で探すべきなのか、スケルトン物件も視野に入れることができるのか、

もう少し賃料を上げれそうとか。その逆もしかりです。

今の立ち位置を把握したうえで、物件探しができるのは、物件を取得するスピードに

差がでます。申し込み書を入れた順番で契約を進めるパターンがやっぱり多いですから。

融資を受ける方は、政策金融公庫を頼る方が多いです。

政策金融公庫からご融資をお考えであれば、私たちからご担当者さんをご紹介させていただきます。事業計画の書き方、ざっくりとした融資額のこと、融資を受ける段取りのことを学べます。

春までオープン、年内にオープン問わず、接点を持ち、相談できることはメリットですよね。

今年も住宅仲介で町に魅力的な人を呼び、テナント仲介で町に明かりを灯すをモットーに空空き家を活かし幸せな社会の実現に向けてチャレンジします。

それでは。

太陽土地建物株式会社
〒662-0912　西宮市松原町５－２４TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
email:info@taiyotochi.com

【住宅仲介で町に魅力的な人を呼び、テナント仲介で町に明かりを灯す】

そんな明るい未来を思い描いて不動産に携わっています。

物件探しとは・・・

 今年ももう終わり。

あっという間の１年でした。

物件を探し始めてもう１年経ってしまったいう方もいるはず。

物件って飽和だし、余ってるやろ・・・から入っておられると思います。

実際私も物件を探したときはそんな気持ちでした。

しかし、ないんです。理想の物件が。

で、頭もぐちゃぐちゃになっていき・・・ひとまず物件探しは休憩しよとか、

根気よく探すという根性論的考えも出てきたり。

私が物件を探した時の経験をお伝えすると、

一旦、頭の中をシンプルに。整理整頓しました。

私は机の上が汚いと、どうしても気が散り、集中できないので、

一旦手を止めて、きれいにします。

そんな感じで、『物件を探すこと』を整理しました。

優先順位を考えることやお店のコンセプトを

思い返しました。

そうすると、１階にこだわる必要がない結論に至り、

２階の物件を視野に入れ、探し直したところ、候補になる物件数自体が増え、

今の物件と出会えました。

物件探しに正解はなく、多種多様な探し方があるので、全て正解なんです。

私のやり方ですの、合うかたは、是非参考にしてみてください。

物件が全然無いときも正直ありますが、

無いのはなく、気付いていない、見逃してしまっているを考えてもらうほうが

新しい発見もあり、良い物件と出会えるかもです。

行き詰った時とか誰かの意見を聞きたい時は、

お気軽に電話や、メールしてください。

それでは。

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居抜き物件で気を付けてほしいポイント

いつも本当にありがとうございます。

年末オープンにむけて、

お問合せも増えてきている１０月。

飲食店さんであれば、
居酒屋さん、焼き鳥、焼き肉、カフェ、テイクアウト店。


美容室、ネイルサロン、学習塾等の教室関係も多くなってきています。


まず物件選びで居抜き物件を選ぶか、スケルトンなのか。

もしくはスケルトンではないが内装工事が必要な物件を選ぶのか。


どちらにしてもメリット・デメリットを理解してほしいと思います。


居抜き物件を選ぶメリットは、間違いなく内装工事圧縮ですよね。

厨房機器はもちろん、屋上ダクトやグリストタップがあればなお良しです。

工事期間が短い、少ないので、その期間の賃料も圧縮できるわけです。

内装工事要物件やスケルトンのメリットは、
🔳自分の意見を反映した、自分好みのお店をつくることができる
🔳設備や備品の減価償却を経費として考えられるし、メーカーさんによるとは思いますが、設備のメンテナンスなんかも受けられる。


メリットは大体想像が付く項目なのかなと。



やっぱり居抜き物件のデメリットを知らない、気付いていない方も多く、そこはお伝えすべきポイント。

居抜き物件を推している我々ですが、
注意して頂きたい項目は共有しておきたい。

居抜き物件は他人の意向を基に造作したモノだということ。

営業のやり方、動線も違うわけで、ご商売をスタートしてからやりづらさを感じる方も。


造作譲渡で購入したけど、故障した、結局新しく買いなおしたというお話も聞きます。

譲渡契約前に売主で分かっていることは告知して頂き、ウソはなしが大前提です。

でも売主さんも分かっていなかった事、知らなったことが、

譲渡後に起こりえるということ。

ざっくり言えば、譲渡後に潰れた。

あとは前のお店の印象が取れない・・・・という声も・・・

居抜きですからそらそうですよね。お店のオーナーが変わって、カウンターやテーブルなんかもそのままなわけですから。

上記のコトを良く理解して、居抜き物件をご内覧して頂ければ、
リスクに対する対処ができるし、ほんとに居抜き物件を選ぶべきか判断ができると思います。



居抜き物件で完璧な物件はほんとに少ないと感じています。もし完璧な居抜き物件であれば、譲渡代は間違いなく高いと思います。

一長一短です・・・


でも店舗物件は一点もの。

この場所でやりたい、このお店で商売したいと感じたのあれば、

取りに行かないといけない時もありますよね。

分かっていても悩みますよね。


みなさんの物件に対す疑問などお気軽にお問い合わせください。


私達は、テナント仲介で町に明かりを灯したいとの想いで、

皆さんのご開業のお手伝いをしています。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。

それでは。

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物件との出会い方

 【物件との出会い方】

出会い方と言えば、なんか大袈裟ですが・・・

やっぱりみなさん情報が欲しいのはみなさん同じ気持ち。

多店舗展開されている企業さんではなく、今から独立、展開をお考えの方へ

お伝えできればと。

どんな不動産業者と出会うか。

不動産業者も賃貸の住宅が得意、売買が得意、テナントが得意といろいろ。

物件選定の前に業者選定が大事になるのかと。

上記の選定はもちろんですが、

町・エリアを知り、好きになることが物件を出会う近道なのかなと思っています。

エリアによって特性があるのは当たり前で。

合う合わないもあると思います。

全てを好きになる必要もないと思いますが、

好きになれば、物件の見え方も変わってくるのかなと。

正面からでなく、斜めや遠目から物件を見ることが可能になる。

なんか頭から離れない・・・・

あの物件、意外に良かったんや・・・・

みたいな。

物件を見つけてからが、本番。

好きなエリアでないと続かないと思いますし。

町の好きなところは人によって全く違う。

利便性、子育て、住環境、空気間、自然、音楽、食事等。

あらあじめ『この町いいよね』ていう気持ちが初めからあるのと、

ないのとでは、お店としての根付き方も変わってくるはず。

好きだという気持ちは、

私はなぜか実務と同じくらい大事だと思っています。

やっぱり態度に出ますしね。

どのようにして阪神間に人を増やすか、好きじゃないと思いつかないし、

共有できないわけで。

でもアツい気持ちだけではどうにもならず・・・しっかり物件情報についても、もちろんご相談を受け付けておりますので、気軽にお問い合わせください。

住宅仲介で魅力的な人を呼び、テナント仲介で町の明かりを灯す。

私達の想いに共感していただけたらうれしいです。

それでは。

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ご開業された方の声

 いつもありがとうございます。

私達が思う物件との出会い方、探し方、スケジュール感は、

たまにですが、お伝えさせて頂いています。

でもこの法則がすべてハマっているかは、全く別物で、

人それぞれあると思います。

ホームページの【店舗の探し方】のページに

既にご開業されている方の声を掲載しています。

トラットリア スカンマロ （TRATTORIA SCAMMARO）にご協力いただきました。

皆さまの開業の参考にきっとなるはずです。

あの時いろいろなお話を聞いていて、

アツさと覚悟を感じました。

それでは。

トラットリア スカンマロ （TRATTORIA SCAMMARO）さん

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物件との出会い方

 いつもありがとうございます。

GWも開けて、一週間以上。

いつもの日常に戻りましたね。

さて、初めての物件探しについて。

ご希望の賃料、面積、エリアを不動産会社に伝えたり、ご自身でポータルサイトで探したり、不動産会社のHPで探したり。

画面上で探し、条件を見て、イメージすることも非常に大事ですが、

是非是非現地にわざわざ行っていて頂き、物件確認と併せて町の探索もおすすめします。

本屋さんに行って、欲しい本がなくても、良い本と出会えた的なことがあるわけです。

町のことを好きなったり、興味を持つことで、あらゆる角度から物件をリサーチでき、

商売について熟考できたり。

町を歩いたり、リサーチしていると、あ～好きだな～この雰囲気や空気感って。

サウナや銭湯で整うあの感じを味わえます。

こんなことを繰り返していくうちに、物件選びの優先順位も変わってくるし、

思いがけない良い物件と出会えるのかと。

町に対して、心を開けているかで、物件探しのアンテナの感度も違いますよね。

結局、その町に根付けるのか。

好きな町でないと、根付く覚悟は持てないですよね。

私個人的な考えを書いていますので、もし共感して頂けたらうれしいです。

スニーカーに履き替えて、歩くご準備を。

それでは。

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居抜き物件のメリット、デメリット

 いつもブログ、ホームページをご覧頂きまして有難うございます。

居抜き物件一択ではなく、スケルトンの方が良いのではと、多種多様な意見を

頂いています。

なぜか・・・

そのまま使おうと思っていたが使えなかったなど、

理由も多種多様。

そのまま使用できる居抜きであれば初期投資を圧縮できる一方、

使えない居抜きであれば、撤去費用がプラス。

想定内の撤去と予期せぬ撤去。

飲食居抜きであれば、厨房設備や床下配管等も引き継ぎます。

機器系（エアコンも含む）はもちろん故障する可能性がありますし、また床下配管や給水から水が漏れることがあることを理解して頂く必要があります。

居抜き物件のメリットだけでなく、デメリットを把握した上で。

知ってるか知らないか。

準備して頂き、備えが必要。

開業における不安やお悩み事、お気軽にお問合せ下さい。

それでは。

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物件探しとは

いつもブログ、ホームページをご覧頂きまして有難うございます。

居抜き物件のお問合せは、今年に入っても多く頂いています。

居抜きのメリット、デメリットをご理解いただいた上で、

取得して頂きたいなと。

デメリット的なことをお伝えしていきたいなと。

すぐオープン可能な居抜き物件や、

まったく逆でこんな厨房を残置されても・・・的な撤去が余計にかかってしまう居抜き物件まで、多種多様。

物件は一点モノなので、物件の状況がどうであれ、取りに行かないといけない場合は
もちろんあると思います。


居抜き物件は新規出店において、初期投資圧縮がやっぱり魅力的。

（内外総厨房設備譲渡代が必要だっとしても、スケルトンから造作することを考えると、

予算はまったく変わってくるかと）

しかしスタートラインから居抜き物件だけに絞るのは、物件探しにおいて非常に頭数を減らしてしまうことになり、良い物件に出会う機会を逃している可能性もあるのかと。

良い物件とは、スケルトンであったしても、コンセプトや人の流れ、

やりたいことができると判断してもいい物件です。


物件探しと同時に、資金繰りや事業計画についても進めていくことが、

もちろんですよね。


居抜き物件で初期費用を抑えても、ほとんどの方がご融資を受けておられます。


となれば、事業計画次第では、居抜き物件以外にも物件を探す間口が広がり、スケルトンに近い物件でも内装費を含めても収支が合うのかもと。


駅前で人の流れがあるのに、賃料は安い物件はなかなかないと思います。
やっぱり比例しているかと。

であれば、スケルトンも事業計画によっては、魅力的なんです。

商工会議所に協力してもらったり、税理士の方々に、是非事業計画についてご相談して下さい。

いらっしゃらなければ、ご紹介もさせて頂きます。

店舗仲介業者、デザイン内装工務店、税理士
を巻き込むことで、お店の成り立ち、運営とは何かが見えてくるのかなと。

上記のことで私たちがハブ的役割をすることが可能です。



オープン後のことを考えながら、一緒に物件探しができれば。

お気軽にご相談ください。

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年内にオープンをお考えであれば。

 いつもありがとうございます。

お昼はまだまだ暑いですが、

朝夕はすこし涼しくなり、過ごしやすくなりましたね。

お昼に外出しても、熱中症の危険も少なく、

移動も多くなる季節へ・・・なりつつあるのかと。

となると、物件探しを再開される方がどんどん増えるシーズン突入です。

（年内オープンを目指す方々が増えるシーズン）

物件は一点モノですので、良いモノは皆さん良いと思われるのが一般的。

良いモノに出会うために何をすべきか。

私たちのような店舗物件を取り扱っている不動産業者に問合せをして、

物件を紹介してもらう・・・・のは、もちろんですが、ご自身で町の探索、調査をまず

行って頂くことをおすすめします。

物件って町の一部ですから、やっぱり町のコトを知った上でないと、

物件の良さも引き立たないと思っています。

明らかに人流れがあり、駅も近く、賃料も安い物件って、なかなか私達も

出会えていないのが現状です。

町のコトを知っていれば、メインの通りから外れていても、

核となるお店やスーパーがあるからと先に分かっていれば、他の方々よりも

良い物件として把握できます。

何より早く物件を押さえることができます。

物件との出会いは、ご縁的なイメージが強いですし、そのとおりだと思いますが、

実際そのご縁を掴んだ方は、事前調査をしていると実感しています。

是非、町をウロウロしてください。

歩きが一番良いと思いますが、レンタルの自転車もでも良いかと。

自転車なら、エリアを越境して調査できそすですね。

それでは。

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物件探しは個性

いつもありがとうございます。

物件を探すときに、どうやって見つけたらよいのか？

面積、駅からの距離、賃料等？

いろいろなご希望があり、お一人お一人、物件選定に個性が表れると思っています。

そこで私たちが考える物件の探し方、出会い方をお伝えさせて頂いています。

お会いしてゆっくりお話しできたら。

ご希望の方は、お気軽にご連絡ください。

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よろしくお願いします。

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物件との出会い方 2022.5.27

物件を探すにあたって、希望のエリア、賃料、立地などを

まずは考えると思います。

でも、物件探しでどっかで一回は皆さん躓いていると思います。

（私も店舗物件を探した際、めちゃくちゃ躓きました）

ないやん・・・て。

おそらく、視野が狭くなっているのが原因なのかなと。

ご希望の物件しか、目がいかなくなっている為、実は運命の物件との出会いを

逃している可能性が。

（※えらそうな事言ってすみません）

なんか物件探しだけでなく、仕事も視野が狭くなる現象ありますよね。

考え方が、固まってしまう的な。

いーーーて。

では、どうするの？

個人的な解決は、

・物件が出るまで待つ

・セカンドオピニオン（他の意見を聞く）

・違うエリアに目を向ける

・賃料等の条件を替えてみる

・エリアを山からみる

セカンドオピニオンは、ご商売とは全く違う方に話を聞いてもらったり。

意外な発見があるかも。

エリアを山からみる

？？？

書きながら、やばいなって思っていますが、

希望エリアを広く、地形も含めて客観的に見れるし、

自分の考えていたことが小さく思えるし、

考えが一回リセットできるし、実はこれが一番おすすめかも。

特に初めて物件を探される方や初独立開業の方におすすめかと。

やっぱりこのエリアでやりたいって思えます。

この場所まで苦楽園から徒歩でざっくり１時間半くらい。

すごいぞ、苦楽園。

あくまで私の思うやり方なので、

キモがらなず、これからも太陽土地建物をよろしくお願いします。

要は何を伝えたいかというと、

肩ひじ張らず、楽しく探してください。

それでは。

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出店エリアを絞る前に。

 物件の探し方というのか、出会い方と呼ぶべきなのか。

乗降客数等の数字を基にご出店場所を決定しないのであれば・・・

道（ミチ）を知るべきだと思います。

未知なるミチに進んでみたら、

好きな街、素敵な出会い、仲間と出会った。

一歩進んだからこそ得た偶然って大事にしたいですよね。

知らないエリアやミチに進むことで、

地元を遠めから、客観的に見ることができるかと。

この街、好きなだなって思えたのが、

たまたま西宮、芦屋、宝塚、尼崎、阪神間であれば。

まだまだエリアが絞り切れていないのであれば、

コロナは十分気を付けて頂いた上で、

未知なる場所（地元の脇道、路地でもOKだと思います）に踏み込んでみてください。

私はそうすることで、

仕事のこと、自分自身のこと、西宮の良いところを再発見できていると思っています。

以下

ミチと出会おう。

パナレーサー。

ワクワクする企画です。

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２０２１年１１月の店舗物件の動向 西宮・芦屋・神戸・伊丹・尼崎・阪神間

 少し早いです、

１１月の物件レポートを。

特に飲食店向き物件がめちゃくちゃ少ない。

以下のような感情をお持ちではないでしょうか。

なんでそんなに物件ないの？？

いつになったら新しい物件が募集になるの？？

今の物件の動きはこんな感じ。９月や１０月よりも。

ですが、どしどしお問合せください。

情報があればすぐお伝えできる状態を取っていますので。

店舗物件は情報と言われるゆえんですよね。

以前よりご決断にスピードが必要になってきている気もします。

で、

みなさんのお問合せでよくお聞きする条件ですが、

駅近、人の流れがあり、間口が広い。

当たり前ですが、すべてを満たしている物件は少なく・・・

一長一短。

もちろん賃料も好立地になれば、高くなるわけで。

これから独立を検討されているのであれば、

優先順位を書き出していただくことをおすすめします。

・賃料優先なのか

・賃料が高くても駅近なのか

・多少室内が汚れていても、居抜きなのか

けっこう頭が整理できますよね。

賃料優先であれば、ご商売にもよりますが、

・駅近の２階部分

・駅から少し遠いスーパーの近く

など埋もれかけている物件にも目を向けてみてはいかがでしょうか。

お宝物件なはず。

私たちも駅から近い物件を探していましたが、賃料が高い・・・

よって２階部分でお店を営業しています。

賃料を優先した結果です。

私たちは、この物件が募集になった時、その日に決断しました。

決断できた理由として、町の様子を知っていたから。

やっぱり町を知る、道を知るって大事ですよね。

動向レポートより、探し方のコツになってしまいましたが・・・。

１２月もよろしくお願いします。

来春に向けてのご開業のお手伝い、がんばります。

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物件との出会い方 2021.6.22

なんか変なタイトルですが、

私たちなりの考え方、思っていることをお伝えできれば。

なぜ今回は出会うという表現にしたか。

探し方でももちろんよかったのですが・・・・

やみくもに探せばある場合ももちろんありますが、

実際そうでない場合のほうが、多いと思います。

なかなかないな・・・・とか、

物件って余ってるんじゃないの・・・とか。

インターネット上で探すなかで、第一段階の壁が出現するかと。

探している物件や条件は、みなさん大体かぶっています。

物件って一点モノ。

よって競争率も高いし、知らない間に成約していたり。

じゃあどうやって出会うのか。

現地に是非行ってほしいと思います。

物件を見にいくというより、町を見にいくのに重点を置いてほしいなと。

現地訪問・確認で、出店のイメージや、これからの展開が頭に浮かび、

良くも悪くも妄想が広がると思います。

なんか違うな、やっぱりここがいいな、一本道路から入ってるけど、

全然いけるやんとか。

ざっくりでも良いので、優先順位の整理を。

それが物件探しにおける準備になるはず。

準備をしてから、物件を探すと、結構物件の良さや町の良さを拾う

ことができると思います。

私たちももちろんやっています。

あまり知らないエリアに行くときは、めちゃくちゃ歩きます。

同じところを何回もぐるぐるするときもあります。

知りたいと思うエリアでそんな事を何回かしていると、

ざっくりですが、町の雰囲気を肌で感じますよね。

人の流れはもちろん、人間観察や道線、にぎわっているお店、

地の神社のことや，地域のことを知ることができます。

ある方は出店するにあたって、２～３日ビジネスホテルに宿泊して、

エリアの事を知る努力をされています。

地域やエリアのことを知ることが、

物件に出会う近道になるかと。

このエリアを知る感覚って人間を知ることと似ていますよね。

知ることで好きになることあるし、嫌になることもあるし。

でも、

苦痛になると元も子もないので、楽しく探しましょう。

私は、ロードバイクで現地まで行って、

町を走り、空気感をまずは肌で感じるようにしています。

行ったところは、今のところほとんど好きになってます。

それでは。

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太陽土地建物は西宮・芦屋・神戸・阪神間の居抜き物件掲載数１位を目指します