西宮・芦屋・神戸・阪神間で居抜き物件掲載数１位を目指します！JR西宮の太陽土地建物株式会社です

物件探しって人それぞれ。テナント（店舗事務所）であればなおさら。でも不動産ポータルサイトやホームページに出てこない物件も多々。なぜ？それは反響がない物件を掲載してもしょうがないから。そんな埋もれ掛けているお宝物件や個人個人がおすすめしたい物件をガツンと掲載！あと地域情報なんかも掲載していきます！阪神間、西宮、芦屋の居抜き物件掲載、１位を目指します！

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2024年12月24日火曜日

移転・閉店する費用を圧縮

ご開業もあれば、閉店や移転もあるのは当然。

開業するにも資金が必要。

閉店するにも資金が必要です。

閉店費用とはずばり原状復帰工事費用。

契約書の中にスケルトン状態に戻すいう文言がほぼ入っていると

思います。

スケルトンにすべきか、そのままにすべきか。

貸主さんや管理会社さんの承諾を得ずに、フライングで勝手に

居抜き譲渡をしてしまうと、うまくいかない事も。

しっかり準備と根回しは必要です。

根回し不足のため、お知り合いに飲食店として居抜き譲渡の

お話も詰めて、また現在の契約内容で引き継げるものだと

思っておられたが、貸主さんは飲食店さんにもう貸す気が

なかった。なんてことも事例としてはありますので、ご注意を。

居抜きとして物件化していないことになります。

やっぱり、賃貸は事前相談、承諾を得ないと前向きに

進まみません。

道筋を立てて、出口をイメージすることが大事かと。

どのように居抜きとして物件化させるか。

私達のご移転・閉店スキルを皆さんにお伝えたした上で、

居抜きとして、物件化し、移転・閉店する費用をできる限り

圧縮していきたいと。

原状復帰工事（スケルトン）の費用圧縮。

それは物件を引き継ぐ新借主さんにとっても内装工事費圧縮と捉え

ることができると思っています。

デメリット・メリットももちろんあります。

ゆっくりとお話しを聞きたいと思いますので、

出来れば、予約というカタチで、事前にご連絡をお願いします。

メール

お電話

０７９８－２２－４５６７

太陽土地建物株式会社
〒662-0912　西宮市松原町５－２４TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
email:info@taiyotochi.com

【住宅仲介で町に魅力的な人を呼び、テナント仲介で町に明かりを灯す】

そんな明るい未来を思い描いて不動産に携わっています。

2024年7月23日火曜日

閉店・移転費用を圧縮するには

【閉店・移転費用を圧縮するには】

オープンする時と同様に閉店や移転するにも費用が必要です。

原状復帰工事なんです。

賃貸契約書の多くはスケルトンに戻すことが特約に記載されていると思います。

この工事費用が、借主さんの次のステップを踏みだそうとする時に重くのしかかります。

借主さんによって閉店・移転時のお気持ちは違うと思いますが、プラスでかかるマイナス出

費なはずです。

閉店費用をどのように圧縮するのか。

最低限の原状復帰工事はしなければなりませんが、カウンターをそのまま残置

できたり、厨房もそのまま残置することが出来る場合があります。

居抜きとして物件化する。

貸主さんや管理会社さんの承諾を得ずに、フライングで上記の事を勝手にしてしまうと、

うまくいかない事も多々と言っていいほどありますので、ご注意を。

上記の調整を弊社が代理で行わせて頂くことも可能ですので、是非ご相談ください。

本当にあった事例として、

飲食店さんが居抜き物件として、内装設備譲渡の契約をお知り合いの方と

内密に行ったものの、実は貸主さんは、近隣の苦情等があった為に、飲食店さんに

貸さないとことになっていた。

そうなるそもそも居抜き物件ではないですし、居抜き物件化してはいかねい物件。

賃貸は何でも相談、承諾を得ないと前向きに進みません。

道筋を立てて、出口をイメージすることが大事かと。

私達の閉店移転スキルを皆さんにお伝えたえした上で、

居抜きとして、物件化し、閉店移転する費用をできる限り圧縮したいと思います。

ゆっくりとお話しを伺いと思いますので、

出来れば、予約というカタチで、事前にご連絡をお願いします。

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太陽土地建物株式会社
〒662-0912　西宮市松原町５－２４TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
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そんな明るい未来を思い描いて不動産に携わっています。

2024年4月20日土曜日

退店・移転をお考えの方へ　居抜きとして物件化するには

いつも当ブログ、HPをご覧いただきありがとうございます。

現在営業中のお店を退店もしくは移転される現借主様からのお問合せも

４月は多く頂いています。

ということは、現在賃借している物件を解約するということで、

原状復帰をしなければなりません。

スケルトン工事、原状復帰工事等、少なからず費用は発生しますし、

内装工事に掛かった投資を少しでも取り戻したいと思うのは、当然のこと。

しかし、手順を踏まず、筋道を立てず、現借主さんの思いを専攻して物件化して

しまう方が多いのが現状かと。

この流れをミスすると、物件化できず、原状復帰一択（もしくはスケルトン）しか

なくなる場合もありますので、ご注意ください。

そもそも論として、居抜きとして、物件化できるかどうか。

この大事なポイントを私達が現借主さんの代わりに、貸主さんと調整を行います。

ここを経たうえで、次のステップとして、

造作譲渡のお話を進めていけたらなと。

ざっくりしか書いていませんので、

もし退店・移転をお考えてであれば、お気軽にお問い合わせください。

それでは。

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2023年8月26日土曜日

閉店費用を圧縮する方法

ご移転や閉店、お店の譲渡をお考えの方へ

まずタイトルにも書きましたが、

閉店するにも費用がかかります。

原状回復工事における解体費用なんです。

スケルトン工事とも呼ばれています。

厨房機器やシャンプー台、内装やカウンター等も

すべて撤去なんです。

上記の工事が必要であると、賃貸借契約に記載があるのがほとんどだと思います。

何をお伝えしたいかというと、居抜き物件化のコトではありますが、

貸主さんと調整せずにフライングで居抜き譲渡のお話をお知り合いと進めていくのは、

おすすめしません。

理由として、以下が考えられます。

（※飲食店さんの場合）

◆次の賃貸では、飲食店さんに貸さないと貸主さんは思っていた

◆次の契約では、焼き鳥屋さん等の重飲食店には貸さない

◆建て替え（取り壊し）を予定していた

◆スケルトン工事は必須であった

◆勝手に話を進めたことで、気分を害した

◆貸主さんのお知り合いが借りることになっていた

等、なんで？！あかんの？！的なことが起こり得るんです。

私達は、ご移転や閉店、お店の譲渡をお考えの方に代わって、

貸主さんや管理会社さんと居抜き物件化の調整を行っています。

貸主さんにとってのメリット、デメリットをしっかり説明した上、

居抜き物件化を整えます。

私がお聞きした話ですが、

毎月の返済に解体費が乗るのは、気持ち的に重いと。

多店舗展開されていないのであれば、なおさらと思います。

貸主さんの理解なくして、閉店費用を圧縮する方法はないとかと。

どっかのCMみたいですが、

まずはお気軽にご相談を。

今後の判断材料の選択肢として、知識として、

持っていただくだけでも、気持ち的に楽になるのかなと。

事前にお電話、メールにてお問合せ頂ければ、うれしいです。

それでは。

メール

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是非ご内覧ください。

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「何かを知っているか知らないかで、選択が変わる。選択が変われば、結果が変わる」

2023年3月4日土曜日

西宮・芦屋・阪神間　居抜き物件化する前に　　居抜き物件を借りる前に

いつもブログ、ホームページをご覧頂きありがとうございます。

２月に入って、ご退店のお話がチラチラ。

現借主さんのご希望として、居抜き物件化したいというご相談。

ご連絡頂いた皆さまには、しっかりお伝えしていますが、

貸主さんや管理会社の意向、承諾を得ず、居抜き物件として、募集されている方がおられます。

定期的に『お店のご移転、ご退去、閉店』について、当ブログでお伝えしていますが、

勝手に募集してしまうと、、以下の可能性が含んでいることを、現借主さんは知っておくべ

きだと思います。

①貸主さんにそもそも、もう賃貸として貸す気がない

②解体予定がある

③現借主さんは飲食店さんでも、新しい募集では飲食不可になる可能性あり

④居抜き物件化不可。貸主さんがスケルトンを希望している。

⑤賃料等の契約条件が変わる可能性あり

などなどがパッと思いつくだけですが、可能性はあります。

④は以外かもですが、けっこうあるんです。

また居抜き物件は、貸す側も、借りる側も、早く貸せるし、初期費用圧縮で借りやすいので、メリットしかないやん・・・て思われがちですが、

A:埋設の配管トラブル

⇒内装工事中に判明することもあると思うので、元借主さんの不備とは言い切れず・・

B：元借主さんからの告知不備

⇒ほんとにやめてほしい。これは絶対ダメです。

C:引き継ぎ後の厨房設備等の故障

⇒引き渡し前に、動作確認をすることで、ご納得頂けるかと。

不安をあおる内容しか書いていませんが、

こういったデメリット、トラブルが実際起こっています。

私たちができることは、

◆譲渡されたい方の代わりに貸主さんや管理会社さんと調整を行うこと。

◆新借主さんに引き渡しまでの手順を説明すること。

お気軽にご連絡を。

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2022年12月9日金曜日

賃貸借契約における閉店費用と原状復帰工事費用圧縮

いつもありがとうございます。

１１月頃から居抜きとして物件化する方法についての

現借主さんからのお問合せが増えています。

原状復帰費の工事費用圧縮をどのように進めるのか。

スケルトンの文言や原状復帰の記載があれば、

閉店費用は掛かってくるのかと。

私たちは、不動産賃貸借契約の解約にも、

流れがあり、ルールがあると思っています。

貸主さんと借主さんとのルール、決め事。

居抜きとして物件化させるための、出だしはめちゃくちゃ大事かと。

解約通知を出したあと、出す前でも、

お気軽にお問い合わせ頂ければと。

わ

開業するにも資金が必要。

閉店するにも資金が必要。

賃貸借契約における閉店費用と原状復帰工事費用を

圧縮させることは、現借主さんのためでもあり、現在、物件を探し

ている方々にとってもメリットになることは多々あります。

しっかり準備と根回しが必要です。

やっぱり、賃貸は事前相談、承諾を得ないと前向きに進まみま

せん。

いっしょに道筋を立てましょう。

デメリット・メリットももちろんあります。

ゆっくりとお話しを聞きたいと思いますので、

出来れば、予約というカタチで、事前にご連絡をお願いします。

テナントは町に灯りを灯します。

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2022年9月19日月曜日

お店の閉店・移転を一番初めに何をすべきか　

私たちは、お店のご開業時のだけでなく、

お店の閉店・移転をどのようにすべきかもよくご相談いただきます。

（不動産業者目線の意見をお聞きされたい方が多いです）

ざっくり言えば、

【居抜き物件】として募集してくれないかという内容です。

賃貸借しているお店を物件化するには、ルールというか、流れがあると私たちは

思っています。

現契約条件で再契約できるかどうかわからないという事なんです。

①賃料が上がる可能性がある

②建物を建て替えるお考えがあり、定期借家契約になる可能性がある

③業種制限で、ご商売内容を断られる可能性がある

④そもそももう貸さない可能性がある

上記のことはすべてあったこと。

まずは、

貸主さんや管理会社さんに居抜きとして物件化できるか、

聞いてみることをおすすめします。

でもそんなこと言いづらいし・・・・

それであれば、私たちが貸主さんや管理会社さんと交渉することも

可能です。

現借主さんの代わりに調整することは、多々ありです。

居抜き物件として募集したり、ご友人に譲渡したりするにも、

最終的に貸主さんの承諾がないと前に進みません。

承諾を最後に持ってくるのか、最初に得ておくのかの違いかもですが、

私たちは、最初に得るほうを皆さんにお伝えしています。

自分の知らないところで、自分のモノが次誰に貸すとか、借りるとか

なってたら、嫌な気分になりますよね。

規模感がめちゃくちゃショボいですが、

貸したＣＤが私のまったく知らないヤツが今持ってるねんとか・・・・

とりあえず早く返してなって。

ほんとに一番初めにした方が良いことを書きましたが、

その後も、もちろん流れがあります。

決して難しい、ややこしいわけではないですが、

ポイントを抑えた閉店や移転を行ったほうが、最終的に費用を圧縮することに

つながるはずです。

するかしないより、知らないより知ってた方が良いかと思います。

ご質問や現在のお店の居抜き物件化等、

お気軽にお問い合わせください。

メール

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０７９８－２２－４５６７

よろしくお願いします。

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2021年11月25日木曜日

移転費用を縮小するには　移転・退転スキル相談会

居抜き物件を借りるのは、現状渡しが基本。

（※厨房設備等の動作確認は必要かと思います）

居抜き物件で入居することは、

内装や設備に投資する額を少額に抑えることができるのは明らか。

（デメリットももちろんあります）

では、移転や退転の際の費用を少額に抑えるには。

ただ、居抜き物件化するだけではなく、

間違いなく順番があると考えています。

そんなやり取りをマンツーマンでお話しできれば。

完全予約制になりますので、ご連絡を頂ければと思います。

・退店・移転の順序は？
・移転をスムーズに行うには？
・借りている物件を居抜き物件化として紹介できるのか？
・本当に設備等を売却できるの？金額は？
・デメリットは？メリットは？
・移転先と二重の賃料を払いたくないけどどうすれば？
・最終的にはスケルトン返しになるの？
・周りにナイショにできる？

等お気軽にご質問ください。

上手な移転・ご退去を一緒に考えていければ。